Thị trường chung cư vào dịp cuối năm trở nên nhộn nhịp, khách hàng sẽ có nhiều cơ hội chọn căn hộ chung cư đẹp với giá cả phải chăng. Tuy
nhiên, người mua vẫn thường gặp rủi ro vì tình trạng “chộp giật” và chuyện “thật giả”
lẫn lộn là vẫn còn. Vậy khi mua căn hộ tại thời điểm này cần lưu ý những gì?
>> Mở bán căn hộ chung cư hh3 linh đàm và chung cư hh4 linh đàm
>> Chuẩn bị mở bán căn hộ chung cư hh1 linh đàm và chung cư hh2 linh đàm
Cần
kiểm tra kỹ thông tin về chủ đầu tư/bên bán
Đối với người mua nhà,
đây là việc làm đầu tiên và không nên bỏ qua. Tất nhiên, việc kiểm tra không
đơn giản với hơn 4.000 doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động, đặc biệt là
trong bối cảnh hiện nay tính minh bạch của thị trường chưa cao.
Khách hàng có thể thông
qua các phương tiện truyền thông (nhất là báo chí chính thống), mạng xã hội, mạng
internet... để tìm kiếm, kiểm tra thông tin của chủ đầu tư. Tuy nhiên, người
mua khi kiểm tra cũng cần tỉnh táo giữa rất nhiều thông tin, để tìm ra được các
thông tin cần thiết về dự án, cụ thể như giấy chứng nhận đầu tư/kinh doanh, giấy
phép, quy hoạch/bản đồ/bản vẽ chi tiết...; năng lực của chủ đầu tư (với các dự
án đang thi công), chủ đầu tư có uy tín không qua việc triển khai các dự án
thành công; những bất đồng, tranh chấp của chủ đầu tư với người cư dân/mua nhà
và cách giải quyết của chủ đầu tư trước các bất đồng, tranh chấp trước đó trong
quá trình triển khai dự án.
Thực tế, những dự án của
chủ đầu tư làm ăn uy tín, có thương hiệu khi được chào bán ra thị trường đều
thu hút rất đông người mua. Bên cạnh đó, có những chủ đầu tư dự án cả tháng
không bán được căn nào mặc dù đưa ra nhiều chương trình giảm giá bán, khuyến mại,
chiết khấu.
Nên
cẩn thận với chiết khấu, khuyến mại của bên bán
Khách hàng nên thận trọng
trước các chiết khấu, khuyến mại của đơn vị phân phối và chủ đầu tư. Theo quảng
cáo, nhiều dự án nếu thanh toán ngay 100% sẽ chiết khấu 6-7%/tổng giá bán căn hộ
hoặc nhận nhà ngay khi thanh toán 30-40%, miễn lãi suất trong 1-2 năm đối với
phần còn lại. Nhưng chủ đầu tư cũng không thiệt hại gì nếu tính toán kỹ bởi so
với lãi suất gửi tiết kiệm kỳ hạn 1-2 năm, khoản chiết khấu 6-7% cũng tương
đương.
So với mặt bằng, tại nhiều
dự án, đơn vị phân phố/chủ đầu tư quảng cáo mức giá bán thấp. Tuy nhiên, đấy là
giá ban đầu (có thể là chưa 2% phí bảo trì, VAT), căn hộ được đánh giá là “xấu”,
hoặc căn hộ còn rất ít, có khi là không còn để thu hút khách hàng đến thăm quan
dự án. Họ sẽ đưa các căn hộ khác ra chào mời và thêm khuyến mại khi khách hàng
đến. Nếu không thận trọng, khách hàng rất dễ siêu lòng trước những lời nói có
cánh của người môi giới.
Vì thế, để có đủ thông
tin cần thiết, nhằm không bị lôi kéo hay đơn giản là có thể thương lượng với chủ
đầu tư về giá bán căn hộ, khách hàng cần chuẩn bị đủ thông tin về dự án (tham
khảo trên mạng xã hội, Internet...) mà mình quan tâm và cả những dự án xung
quanh đó.
Cần
xem xét kỹ hợp đồng mua bán nhà
Căn cứ pháp lý quan trọng
nhất và ràng buộc trách nhiệm các bên khi tiến hành mua bán căn hộ là hợp đồng
mua bán. Hợp đồng mua bán nhà ở xét về mặt bản chất là một loại hợp đồng mua
bán tài sản và chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005. Nhưng do đối tượng của
hợp đồng là bất động sản nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất
động sản, Luật Nhà ở và các văn bản liên quan. Hợp đồng này có bản chất của hợp
đồng mua bán tài sản. Tại đó, thông qua quá trình thương lượng, trao đổi, ký kết,
ý chí của các bên phải được thể hiện rõ và hợp đồng được thực hiện trên cơ sở quyền
lợi của các bên.
Do đó, không thể tồn tại
một hợp đồng mẫu do một bên soạn thảo để buộc bên kia phải ký kết. Nhưng với
nhiều hợp đồng mua bán nhà ở, quy định về thương lượng, sửa đổi, trao đổi... gần
như không được tuân thủ mà chủ yếu dựa trên ý chí đơn phương của bên bán - chủ
đầu tư với việc soạn thảo một hợp đồng mẫu.
Các cơ quan quản lý Nhà
nước đã có sự điều chỉnh chặt chẽ hơn về vấn đề hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư bằng những yêu cầu bắt buộc bên bán phải tuân thủ để bảo vệ quyền lợi của người
mua nhà. Đó là chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng mua bán phải tuân thủ theo Hợp
đồng mẫu trong Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014 (Thông tư này thay thế
cho Thông tư 16/2010/TT-BXD).
Bắt đầu từ ngày Thông tư
03 có hiệu lực (8/4/2014), pháp luật không công nhận và không sử dụng hợp đồng
mua bán chung cư thương mại làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp
mua bán căn hộ giữa khách hàng và chủ đầu tư và không tuân thủ các nội dung
và theo Hợp đồng mẫu. Theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi
người tiêu dùng, chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký Hợp đồng mẫu với
cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, chủ đầu tư dự
án phải tiến hành đăng ký hợp đồng mua bán bất động sản với Cục Quản lý cạnh
tranh (Bộ Công thương). Hợp đồng mua bán nhà ở này chỉ được tiến hành giao kết
với khách hàng khi đã được Cục Quản lý cạnh tranh phê duyệt. Nhằm hạn chế tình
trạng các chủ đầu tư áp đặt ý chí đơn phương của họ lên hợp đồng mua bán bất động
sản, quy định này là một bước nâng cao hơn nữa vai trò quản lý Nhà nước.
Thận
trọng khi nhận bàn giao nhà
Nhiều người mua nhà không
để ý khi nhận bàn giao mặc dù nó là một việc quan trọng. Trên thực tế, lợi dụng
tâm trạng vui mừng của người mua nhà nhận nhà mới, một số chủ đầu tư đã khéo
léo bổ sung giấy tờ, hồ sơ để yêu cầu khách hàng ký nhận như một phần của quá
trình bàn giao căn hộ.
Việc làm đó đã nảy sinh
nhiều vi phạm như khi bàn giao, không tiến hành đo đạc lại căn hộ (có thể biên
bản đo đạc do một đơn vị được chủ đầu tư thuê
được đưa ra); bàn giao thiếu nội thất (nói là bổ sung sau, sớm, tuy
nhiên, thực tế là không bổ sung); thi công, hoàn thiện chất lượng kém; bắt người
mua nhà phải chọn nhà thầu do chủ đầu tư chỉ định nếu muốn tự hoàn thiện căn hộ
hoặc đặt cọc tiền hoàn thiện căn hộ; trong khi căn hộ chưa thể vào ở được (do đợi
bổ sung đồ đạc, sửa chữa...) đã tính phí dịch vụ quản lý ngay khi nhận bàn
giao; buộc khách hàng phải nộp thêm các khoản phí để được cấp sổ hồng; tự ý
tăng giá phí quản lý dịch vụ; chất lượng dịch vụ bình thường nhưng thu phí dịch
vụ quản lý cao; không có sự thỏa thuận với cư dân mà tự ý thu thêm các khoản
phí khác.
Cư
dân cần liên kết chặt chẽ và dùng sức mạnh của truyền thông
Các tranh chấp thời gian
qua cho thấy, thực tế, nhiều tranh chấp, bất đồng, xung đột với chủ đầu tư đã
được giải quyết, buộc chủ đầu tư phải tuân thủ đúng pháp luật, đảm bảo lợi ích
hợp pháp của khách hàng khi cư dân liên kết chặt chẽ, mạnh dạn trao đổi với
nhau và sự hỗ trợ của báo chí chính thống. Điều đó cho thấy, với mục tiêu vì một
thị trường bất động sản minh bạch, sự liên kết giữa các cư dân và sự vào cuộc
tích cực, chủ động của truyền thông có vai trò vô cùng quan trọng. Như vậy, sức
mạnh dư luận này đôi khi hiệu quả hơn cả việc kiện cáo, khiếu nại tại Tòa án hoặc
các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, trước những
sai phạm của chủ đầu tư, cũng cần sự vào cuộc tích cực của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền, cũng như cần một thủ tục giải quyết tranh chấp minh bạch, nhanh gọn,
có trách nhiệm của Tòa án trước các tranh chấp của cư dân và chủ đầu tư. Trước
khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ và khi tranh chấp, bất đồng nảy sinh, cư
dân cũng cần tham khảo, tham vấn cẩn thận về mặt pháp lý.
(Theo Đầu tư chứng khoán)
0 comments Blogger 0 Facebook