Khung giá đất mới sẽ làm giá bất động sản tăng thế nào?

Nghị định số 104/2014/NĐ - CP về khung giá đất mới vừa được Chính phủ ban hành. Trong nghị định, điểm đáng chú ý là khung giá đất mới áp dụng cho vùng đô thị đặc biệt tăng gấp đôi hiện tại, mức cao nhất lên tới 162 triệu đồng/m2. Một vấn đề lo ngại nổi lên là liệu giá bất động sản có bị tác động bởi khung giá đất mới hay không?

Cố vấn Cơ quan Nghiên cứu, Phản biện và Xúc tiến đầu tư bất động sản (VNRiRE), ông Nguyễn Viết Hải, cho biết: giá đất trong khung giá đất thường chiếm từ 15 đến 25% giá thành bất động sản, theo đó, giá bất động sản cũng sẽ tăng theo khi giá đất tăng. Nhưng giá đất theo khung thường chỉ là giá đất thị trường cấp 1: được hiểu là người cung, người cầu với Nhà nước. Còn thị trường cấp 2 là giao dịch đất đai giữa các tổ chức hoặc cá nhân với nhau.

Theo đó, giá thị trường cấp 2 sẽ tăng với tỷ lệ tăng còn cao hơn nếu giá thị trường cấp 1 tăng cao. Mặt khác, giá đền bù GPMB cũng sẽ tăng nếu khung giá đất tăng. Phân tích trên đã chỉ rõ, việc chênh lệch giữa khung giá đất và giá đất thị trường sẽ là một trở ngại không nhỏ đối với việc thu hút đầu tư, tiếp cận đất đai của doanh nghiệp. Ông Hải nhấn mạnh: "Khi hiệu quả còn là ẩn số, chi phí đầu vào bỏ ra lại quá lớn thì doanh nghiệp sẽ không mặn mà đầu tư, từ đó nguồn cung cũng sẽ bị ảnh hưởng".

Ông Lê Quốc Chính, Giám đốc kinh doanh dự án Deawoo Cleve cũng có những ý kiến tương tự. Theo ông, khác với các lĩnh vực khác, đầu vào của bất động sản là đất, khi phần tiền mà chủ đầu tư phải trích ra để nộp cho Nhà nước tăng lên thì số tăng lên đó cũng sẽ được hạch toán vào giá thành, từ đó, giá bán nhà ở sẽ tăng lên và người mua sẽ phải gánh chịu hậu quả. Mặt khác, tin thị trường bất động sản đang hồi phục vẫn rất mong manh, nên việc thị trường tăng giá như một đòn đánh mạnh, khiến dòng chảy tháo gỡ hàng tồn bị chặn lại, khiến người có nhu cầu mua nhà nản lòng.

"Chưa kể đến việc nhiều doanh nghiệp sẽ dựa vào việc điều chỉnh tăng giá đất của Nhà nước từ đó gom hàng, giữ giá, thậm chí đẩy giá lên. Những động thái này về lâu dài sẽ gây hại cho thị trường".

Một lo ngại nữa là việc tăng giá đất sẽ dẫn tới sự không minh bạch trong các giao dịch bất động sản, sẽ xảy ra các hiện tượng giao dịch chui trốn thuế, gây tranh chấp hay đẩy hàng loạt dự án đang và sắp triển khai vào cảnh bế tắc.

Đối với các dự án đã hoàn thành, đang bán hoặc đang giao nhà cho khách hàng, thì dù đã thực hiện xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất, song các loại thuế, phí có thể sẽ phải chịu cách tính mới do khung giá đất tăng lên. Doanh nghiệp chắc chắn sẽ cân đối lại giá, tăng trong tương lai,và đối tượng chịu thiệt sẽ là người mua.

Đối với các dự án sắp triển khai, khung giá đất tăng sẽ khiến dự án sẽ phải chịu giá mới với những phức tạp về GPMB do thay đổi giá.

Đối với một số dự án đã bán căn hộ nhưng nếu dự án chưa làm xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất thì dự án sẽ rơi vào tình trạng nguy hiểm, có khi kiệt quệ vì khoản chi phí để xây dựng sẽ tăng gấp nhiều lần so với khi áp dụng mức giá cũ.

Tuy nhiên, việc khung giá đất tăng không chỉ có những lo ngại mà bên cạnh đó cũng có những tác động tích cực. Việc tăng khung giá đất có thể coi là cơ sở để thanh lọc những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng để phát triển dự án một cách bền vững. Từ đó, loại bớt các nhà đầu cơ đất đai, việc "ôm" đất sẽ phải tính kỹ vì thuế sẽ tăng lên. Người mua thực sẽ được đảm bảo về giá cả, tiến độ dự án khi áp dụng bảng giá đất mới.

Khung giá đất tăng dần lên đồng nghĩa với việc giá đất của Nhà nước tiệm cận dần với giá thị trường, từ đó ngân sách cũng tăng lên và đảm bảo lợi ích của người dân trong đền bù GPMB khi thu hồi đất. Xét về mặt tiêu cực, hiện giá nhà đất trên thị trường có nơi cao gấp nhiều lần so với bảng giá đất do Nhà nước quy định, dẫn đến Nhà nước thất thu ngân sách khi mua bán, chuyển nhượng, thu thuế sử dụng đất. Nhưng mặt tích cực của nó là việc tăng khung giá đất tại khu vực nội đô sẽ góp phần giãn dân ra khu vực ngoại thành, nguyên nhân là vì giá đất tăng sẽ tạo áp lực tài chính lên đền bù GPMB đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản, từ đó dẫn đến việc doanh nghiệp sẽ lựa chọn các địa điểm xa trung tâm để triển khai dự án một cách thuận lợi hơn.